Недвижимость и строительство

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью охватывает весь её путь: основания возникновения права продавца, обременения, аресты и притязания третьих лиц, условия договора, расчёты через аккредитив или счёт эскроу, подача документов на регистрацию. В работе практики квартиры и апартаменты на первичном и вторичном рынке, офисные, торговые и складские помещения, производственные площадки и имущественные комплексы целиком.

Due diligence объекта недвижимости решает две задачи: подтвердить, что право покупателя устоит при возможном оспаривании, и убедиться, что актив полностью легален — его можно будет без осложнений продать, заложить или внести в уставный капитал при изменении рыночной конъюнктуры. Проверка поднимает историю перехода прав за весь период владения, законность возведения объекта и ввод его в эксплуатацию, соответствие использования разрешённому виду, судебные споры, залоги и публичные ограничения, а также банкротные обстоятельства продавца. По каждому найденному риску даётся оценка: устраняется до подписания, закрывается условиями договора и ценой либо делает приобретение нецелесообразным.

Регистрация права собственности на недвижимость подчиняется Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, и перечень оснований для приостановления в статье 26 этого закона закрытый. Фирма готовит и подаёт документы в Росреестр, отвечает на замечания регистратора, оспаривает приостановление или отказ в административном и судебном порядке. В практике фирмы есть дела, доведённые до фактической записи в реестре уже после кассационной инстанции.

Услуги по земельному праву включают приобретение и аренду земельных участков, включая земли сельскохозяйственного назначения с их особым режимом, перевод земель из категории в категорию и изменение вида разрешённого использования, оформление прав на участки под объектами капитального строительства, споры о границах и об изъятии, оспаривание кадастровой стоимости. Отдельное направление — проверки целевого использования участка, где последствием нарушения становится предписание, штраф и в крайнем случае изъятие.

Девелоперский проект фирма ведёт от приобретения площадки до ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав на построенное: права на землю, градостроительная документация, разрешение на строительство, договоры генерального подряда, взаимодействие с органами строительного надзора, схема продаж через договоры долевого участия и счета эскроу. В проектах комплексного развития территории отдельно разбирается распределение обязательств между застройщиком и муниципалитетом, поскольку именно оно определяет срок и стоимость выхода на площадку.

Завершение строительства само по себе не вводит объект в оборот: постановка на кадастровый учёт вносит сведения об объекте в реестр, а право собственности возникает с момента государственной регистрации. Практика организует подготовку технических планов и проектной документации, работает с кадастровыми инженерами и Росреестром, ставит объекты на учёт и регистрирует право собственности. На промышленной площадке объём работы задаёт число самостоятельных объектов: цеха, склады, инженерные сооружения, подстанции и внутренние сети учитываются по отдельности, и по каждому готовится свой технический план.

Споры с недвижимостью в практике фирмы — это признание права собственности, оспаривание сделок и записей в реестре, границы участков, освобождение имущества от ареста, требования из договора строительного подряда, дела против Росреестра и муниципальных органов. Другая часть направления — защита участников долевого строительства: взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, устранение строительных недостатков, расторжение договора долевого участия. Юристы по недвижимости представляют клиентов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции всех инстанций.

Правовой режим иностранных инвестиций в России определяется рядом специальных регуляторных установлений и актов. Иностранные лица и компании, где им принадлежит более половины уставного капитала, вправе только арендовать земли сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ), свои ограничения действуют на приграничных территориях, а сделки с лицами из недружественных государств проходят через Правительственную комиссию. Структура владения покупателя разбирается до подписания договора, и приобретение выстраивается под применимый режим.

Договоры аренды земельных участков, торговых, офисных и производственных помещений, соглашения об установлении сервитута и иные права на чужую недвижимость практика готовит с прицелом на условия, из-за которых потом и возникает спор: порядок изменения арендной платы, судьба неотделимых улучшений, основания досрочного расторжения, преимущественное право на новый срок и на выкуп. Договор, заключённый на год и более, подлежит государственной регистрации, и это самостоятельный этап работы.

Ипотека в силу договора и в силу закона, залог зданий, помещений и прав аренды: проверка допустимости обременения конкретного актива, необходимые согласия и корпоративные одобрения, условия закладной, регистрация залога и его последующее погашение. Отдельно проверяются основания, по которым залог впоследствии оспаривают, — отсутствие одобрения крупной сделки, пороки в описании предмета залога, банкротство залогодателя в пределах периода подозрительности.