Кирилл Возисов поделился для еженедельника «Конкурент» информацией о том, как распознать долгострои.
На сегодняшний день существует закон о долевом участии в строительстве, который исключает сам факт двойных продаж. Оставшиеся примеры двойных продаж со времен, когда данный закон не был принят, возникали в основном за счет того, что функции, которые сейчас объединяет в себе застройщик, ранее распределялись между разными компаниями: у одной был земельный участок, у другой — разрешение на строительстве, у третьей — деньги, а четвертая строила.
Раньше нередко заключались инвестиционные договоры, предварительные договоры купли-продажи или договоры о купле-продаже будущей вещи, которые чаще всего и являлись прецедентом для двойных продаж. Вся проблема подобных договоров в том, что в таком случае нельзя быть на 100% защищенным от мошеннических схем. Согласно таким договорам, у одной стороны есть просто обязанность продать вещь, не более. Если продавец этой вещи нарушает договор, то, пока он не стал собственником, он не должен отдавать покупателю саму вещь (а данном случае — право на собственность в многоквартирном доме), а должен отдать только деньги за эту вещь. Ведь если дом по каким-то причинам не достроен, то права собственности на него нет, и самой вещи как таковой тоже нет.
По этому поводу у высшего арбитражного суда есть четкая позиция: если у продавца не возникло права собственности на объект, будь то готовый дом или объект незавершенного строительства, то и покупатель не имеет права с него требовать право на собственность квартиры или доли в праве. У тех дольщиков, которые заключили инвестиционные, предварительные договора или договора купли-продажи будущей вещи по сути есть только обязательства уплатить стоимость вещи и право требовать не саму вещь, а обязательства по его исполнению, в случае же невозможности предоставить вещь (например, квартира уже продана более пронырливому покупателю или само помещение оформлено в собственность за другим продавцом) – сумму упущенной выгоды, компенсацию морального вреда и т.д.
На самом деле это правильная позиция, поскольку с «дефектными» договорами возникают абсурдные ситуации. Например, компания-застройщик с клиентом заключила договор на инвестирование квартиры, клиент в свою очередь думает, что за ним закреплена определенная квартира, и вносит деньги. Затем компания-застройщик заключила точно такой же договор на ту же квартиру с другим клиентом. Естественно, они обратились в суд и за одним из клиентов закрепили право собственности на долю. У второго клиента возникает вполне законный вопрос: почему за ним долю не закрепили, ведь условия заключения договора были равные. Что делать суду в такой ситуации? Как вариант: суд должен быть необъективным, т. к. в законах нет данных, как поступить правильно. Обращаем внимание, что в настоящее время договоры о долевом участии в строительстве подлежат государственной регистрации, именно поэтому сама возможность двойных продаж при указанных обстоятельствах исчезает.
Кроме того, в таких случаях возникает конфликт по законодательству о банкротстве. Если мы исходим из действующего на сегодняшний день законодательства, то дольщики, которые лишились своих долей из-за банкротства застройщика, становятся в очередь. А в случае с инвестиционными и пр. договорами покупатели, минуя все очереди, смогут удовлетворить свои интересы путем подачи иска о признании права собственности на объект недвижимости, хотя я уверен, что такие иски не должны подлежать удовлетворению исходя из обязательственной концепции прав таких покупателей, о чем было уже указано выше. Ведь в строительство были вовлечены и банки как кредиторы, и поставщики, и иные инвесторы — им их убытки от участия в обанкротившемся проекте не возместятся. Это прямое нарушение закона о банкротстве.
В целом сейчас законодательно дольщики ограждены от двойных продаж со стороны застройщиков. Однако от других возможных рисков участия в долевом строительстве не застрахован никто. В любом случае при вступлении в долевое строительство необходимо внимательно отнестись к застройщику, изучить его реноме — лучше обращаться к тем компаниям, которые уже имели положительный опыт строительства и сдачу хотя бы нескольких объектов. Необходимо проверить, обладает ли застройщик правами на землю — арендой или собственностью. Кроме того, следует узнать, есть ли разрешение на строительство, и получить проект договора, чтобы его детально проработать и изучить. Также следует обратить внимание на то, какой уставной капитал у застройщика: если он составляет 10 тыс. руб., то стоит задуматься.
Если человек уверен в своих силах, то он может заняться всем этим самостоятельно. В помощь ему будет закон о долевом участии в строительстве. Для того чтобы лишний раз не подвергать себя риску и не тратить свое время, можно обратиться к профессиональным юристам.
Подробный текст статьи читайте в разделе Публикации