«Строительные пирамиды». Интервью К. Возисова для еженедельника «Конкурент»

Интервью К. Возисова для еженедельника «Конкурент», № 40 (1101) 16-22 октября 2012 г.
Материал подготовлен А. Рыковой

Получить стопроцентную гарантию того, что покупка и последующее оформление в собственность строящейся квартиры пройдут «гладко» и обойдутся без обманов, невозможно. Однако, владея информацией и тщательно ознакомившись с законодательством, можно в некоторой степени обезопасить себя от недобросовестных продавцов будущего жилья.

Как отмечают специалисты, попасть в список «обманутых» дольщиков достаточно проблематично. Дело в том, что согласно юридической терминологии «обманутые» дольщики — это те, кто не получил своей квартиры по причине ее двойной продажи, банкротства застройщика и прочих махинаций. Чаще всего в судебной практике встречаются такие дольщики, которые получили свои квартиры с задержкой строительства, строительными недоделками и т.п.

«В моей личной практике в области долевого строительства за последние 10 лет действительно обманутые дольщики попадались достаточно редко, причем такие обманутые граждане не являлись в прямом смысле участниками долевого строительства, — отметил Дмитрий Береза, адвокат коллегии адвокатов «Нигматулин и партнеры». — Все такие случаи приходились на так называемые «кооперативные дома» ЖСК и прочие «потребительские кооперативы». Дело в том, что в кооперативах уровень контроля и ответственности конкретных лиц достаточно низок, законодательно деятельность кооперативов слабо отрегулирована».

Еще одна причина, по которой для сегодняшних покупателей невозможна участь обманутых дольщиков, — закон о долевом участии в строительстве, который как минимум ограждает граждан от двойных продаж. «В целом сейчас законодательно дольщики ограждены от двойных продаж со стороны застройщиков, — рассказал Кирилл Возисов, партнер ЗАО «Юридическая фирма «Инмар». — Оставшиеся примеры двойных продаж со времен, когда данный закон не был принят, возникали в основном за счет того, что функции, которые сейчас объединяет в себе застройщик, ранее распределялись между разными компаниями: у одной был земельный участок, у другой — разрешение на строительство, у третьей — деньги, а четвертая строила.

Раньше нередко заключались инвестиционные договоры, предварительные договоры купли-продажи или договоры о купле-продаже будущей вещи, которые чаще всего и являлись прецедентом для двойных продаж. Вся проблема подобных договоров в том, что в таком случае нельзя быть на 100% защищенным от мошеннических схем. Согласно таким договорам у одной стороны есть просто обязанность продать вещь, не более. Если продавец этой вещи нарушает договор, то, пока он не стал собственником, он не должен отдавать покупателю саму вещь (а данном случае — право на собственность в многоквартирном доме), а должен отдать только деньги за эту вещь. Ведь если дом по каким-то причинам не достроен, то права собственности на него нет и самой вещи как таковой тоже нет.

По этому поводу у Высшего арбитражного суда есть четкая позиция: если у продавца не возникло права собственности на объект, будь то готовый дом или объект незавершенного строительства, то и покупатель не имеет права с него требовать право на собственность квартиры или доли в праве. У тех дольщиков, которые заключили инвестиционные, предварительные договора или договора купли-продажи будущей вещи, по сути, есть только обязательства уплатить стоимость вещи и право требовать не саму вещь, а обязательства по его исполнению, в случае же невозможности предоставить вещь (например, квартира уже продана более пронырливому покупателю или само помещение оформлено в собственность за другим продавцом) — сумму упущенной выгоды, компенсацию морального вреда и т.д.

На самом деле это правильная позиция, поскольку с «дефектными» договорами возникают абсурдные ситуации. Например, компания-застройщик с клиентом заключила договор на инвестирование квартиры, клиент в свою очередь думает, что за ним закреплена определенная квартира, и вносит деньги. Затем компания-застройщик заключила точно такой же договор на ту же квартиру с другим клиентом. Естественно, они обратились в суд, и за одним из клиентов закрепили право собственности на долю. У второго клиента возникает вполне законный вопрос: почему за ним долю не закрепили, ведь условия заключения договора были равные. Что делать суду в такой ситуации? Как вариант: суд должен быть необъективным, т.к. в законах нет данных, как поступить правильно. Обращаем внимание, что в настоящее время договоры о долевом участии в строительстве подлежат государственной регистрации, именно поэтому сама возможность двойных продаж при указанных обстоятельствах исчезает.

Кроме того, в таких случаях возникает конфликт по законодательству о банкротстве. Если мы исходим из действующего на сегодняшний день законодательства, то дольщики, которые лишились своих долей из-за банкротства застройщика, становятся в очередь. А в случае с инвестиционными и пр. договорами покупатели, минуя все очереди, смогут удовлетворить свои интересы путем подачи иска о признании права собственности на объект недвижимости, хотя я уверен, что такие иски не должны подлежать удовлетворению исходя из обязательственной концепции прав таких покупателей, о чем было уже указано выше. Ведь в строительство были вовлечены и банки как кредиторы, и поставщики, и иные инвесторы — им их убытки от участия в обанкротившемся проекте не возместят. Это прямое нарушение закона о банкротстве».

Несмотря на то что дольщики сейчас законодательно ограждены от двойных продаж, существуют и другие возможные риски. Дмитрий Береза: «Распознать на стадии выбора строящегося дома долгострой или мошенничество практически невозможно — если вас хотят «кинуть», то вас «кинут». А долгостроем можно назвать практически каждый построенный дом. Я лично не знаю случаев, чтобы дом был сдан в срок, указанный в договоре, — разница только в длительности «долгостроя».

На моей практике расторгнуть договор долевого участия по причине задержек строительства или недоделок не изъявил желания НИ ОДИН дольщик! Это объясняется прежде всего тем, что даже при срыве сроков окончания строительства застройщиком выгодность подобных вложений превышает возможные риски от несвоевременной сдачи домов. По этой причине многие состоятельные «дольщики» заключают договоры на приобретение нескольких квартир, заведомо зная о задержках окончания строительства».

Корр. «К» опросил юристов и сформировал список основных действий, которые необходимо совершить, чтобы обезопасить себя от неприятностей с долевым участием в строительстве.

1. Выбирайте те организации, которые являются застройщиками объекта строительства непосредственно, избегайте посреднических фирм, которые получают ваши деньги, но сами ничего не строят. Также остерегайтесь так называемой «долевой собственности», когда вместо квартиры предметом договора указана доля в праве на объект строительства.

2. Предпочтение следует отдавать застройщикам, имеющим опыт строительства не одного дома, осуществляющим строительство не первый год, с положительной историей построенных и введенных в эксплуатацию жилых домов. Также следует обратить внимание на то, какой уставной капитал у застройщика: если он составляет 10 тыс. руб., то стоит задуматься.

3. Ознакомьтесь с комплектом документов на строительство, прежде всего убедитесь, что есть разрешение на строительство, а также документы на землепользование, застройщик зарегистрирован в установленном порядке и является членом СРО, ознакомьтесь с проектной документацией.

4. Помните, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, за исключением жилищно-строительных и иных потребительских кооперативов, на которые не распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

5. Внимательно изучайте предлагаемые документы, задавайте вопросы, не поленитесь проконсультироваться со специалистами в этой области, которые укажут на узкие места и «подводные камни» заключаемых сделок.

6. Можно обратиться в страховую компанию и застраховать свои риски.