Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков…

Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков… Даже опытные и сведущие люди могут стать жертвой нечистого на руку продавца при покупке квартиры, коттеджа, офиса, цеха и другой недвижимости (жилой и нежилой). Как минимизировать риски, что нужно учитывать, чтобы не оказаться в положении «обманутого дольщика» и не бегать по судам много лет в надежде вернуть свои деньги. На вопросы «К» отвечает Старший юрист «Юридической компании «Инмар», Возисов Кирилл Андреевич:

  • Как выяснить, нет ли каких-либо юридических обременений на помещении (вроде ареста судебными приставами)?

Оптимальный и доступный каждому вариант — заказать Выписку из ЕГРПН, предварительно подав заявление в регистрационную службу (УФРС по ПК) и оплатив госпошлину.

  • Насколько опасно покупать по доверенности (то есть не у непосредственного собственника)?

Безусловно, риски присутствуют, но с юридической и практической стороны это деловое обыкновение. Рекомендации: удостовериться у нотариуса, совершавшего нотариальное действие в отношении представленной доверенности, относительно факта удостоверения нотариусом подписи продавца недвижимости на документе, ведь все действия нотариус вносит в соответствующие журналы.

  • Какие способы мошенничества с недвижимостью наиболее распространены?

Один из самых распространенных представление подложных документов, в том числе доверенностей, правоустанавливающих документов и т.д.

  • Когда и как лучше передавать деньги?

Ограничусь самым оптимальным вариантом с позиции интересов покупателя и продавца, а также легальности осуществления таких операций: использование услуг депозитариев и (или) эскроу агентов (escrow agents), среди которых могут быть банк (расчет через банковскую ячейку), нотариус или иные уполномоченные организации, осуществляющие функции депозитария. Рекомендуем грамотно составлять соглашение с депозитариями, установив порядок, условия и сроки получения денежных средств. Так, указанное соглашение должно содержать положения о том, что продавец вправе получить денежные средства исключительно в течение определенного периода и лишь при предоставлении договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированного в УФРС по ПК. В случае непредставление договора с отметками регистрационного органа в строго установленный период, покупатель вправе получить денежные средства обратно. Обращаться к услугам депозитария с заключением соглашения и передачей денежных средств наиболее оптимально для покупателя после представления документов по покупке недвижимости в регистрирующий орган.

  • Насколько безопасно участвовать в долевом строительстве?

Достаточно рискованное мероприятие, но для многих это чуть ли не единственная возможность приобрести жилье, поэтому при грамотной организации процесса и взаимодействии с профессионалами, которыми располагает наша компания, это вполне действенный и реальный механизм покупки недвижимости.

  • Как отличить надежного застройщика от ненадежного?

Необходимо учитывать следующие критерии: история застройщика; качество построенных объектов; наличие и размеры собственных оборотных средств; соблюдение законодательства при строительстве объектов и привлечении денежных средств инвесторов; наличие аккредитации в кредитных учреждениях; стоимость объекта инвестирования (дисконт может быть не более 20-30 % от рыночных цен); структура строительной компании; наличие собственной управляющей компании и необходимой разрешительной документации; предложение гражданам-покупателям заключить именно договор долевого участия в строительстве.

  • Если застройщик предлагает заключить сначала предварительный договор купли купли-продажи, что нужно учитывать?

В целях защиты прав покупателя первичного жилья рекомендуем использовать исключительно договор долевого участия (для ЮЛ и ИП можно использовать инвестиционный договор). Необходимо указать существующие проблемы использования предварительного договора купли-продажи. Во-первых, оплата задатка в рамках предварительного договора противоречит действующему законодательству, т.к. задаток не может предоставляться в обеспечение предварительного договора, а основной договор купли-продажи к тому моменту не заключен. Во-вторых, до заключения основного договора продавец вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Действующее законодательство не содержит соответствующих запретов, а предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В-третьих, в большинстве случаев отсутствует предмет предварительного договора, ведь объект не введен в эксплуатацию, отсутствует сведения об объекте в БТИ и УФРС по ПК. Таким образом, такой предварительный договор не заключен, и, следовательно, требования о заключении основного договора купли-продажи следует признать незаконными. В связи с этим, использовать предварительный договор купли-продажи можно только с учетом всего вышеперечисленного, а также указав в нем предмет и все существенные условия основного договора.