Кирилл Возисов: Вопрос о продлении аренды остается актуальным для бизнеса

Партнер юридической компании «Инмар» Кирилл Возисов прокомментировал проект Постановления Высшего Арбитражного суда РФ.

На сайте Высшего Арбитражного суда РФ опубликован проект Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренде». Документ прокомментировал для РИА PrimaMedia партнер юридической компании «Инмар» Кирилл Возисов:

– Действительно, в настоящее время для малого и среднего бизнеса достаточно актуальным остается вопрос о продлении арендных отношений. В особенности, данная проблема примечательна для случаев аренды государственного и (или) муниципального имущества. Более того, случаев, когда предприниматели вкладывают значительные денежные средства для развития своего проекта с учетом наличия арендных прав на государственное/муниципальное имущество, а в последствие лишается своих вложений в случае проигрыша на торгах, нередки, – отметил он.

В связи с этим в Постановлении ВАС РФ принята позиция расширительного толкования преимущественного права арендатора на продление арендных отношений с учетом возможности использования данного правила для случаев, в рамках которых законом прямо не установлены торги (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), а также перевода прав и обязанностей на себя по заключенному по результатам торгов договору аренды.

Но помимо положительных моментов Кирилл Возисов выделяет следующие недостатки и рекомендации для корректировки и включения в окончательную версию документа:

1. Не указаны критерии удовлетворения требований прежнего арендатора по переводу прав и обязанностей на себя по заключенному по результатам торгов договору аренды. Кроме того, можно предложить ограничить срок предъявления требований по переводу прав на себя в рамках указанного случая.
   В противном случае без уточнения возможностей и правил применения комментируемых положений Постановления будет не соблюден баланс интересов Сторон в гражданском обороте (в частности, права нового арендатора, получившего свой статус по итогам победы на торгах, а также нового приобретателя недвижимости с учетом потенциальных рисков предъявления дополнительных требований со стороны прежнего арендатора).
2. Полагаем, что не будет лишним рассмотреть конкретные случаи, когда заключение договора на торгах не является обязательным и возможно использовать правила «преимущественной аренды». Например, в настоящее время существует дуалистичная судебная практика относительно необходимости заключения договора аренды недвижимого имущества ВУЗов на торгах.По мнению Кирилла Возисова, в последнем случае можно говорить о возможности применения положений о преимущественном праве арендатора на пролонгацию отношений с арендодателем помещений.

 Источник: PrimaMedia